Genossenschaftswohnungen sind bei einer Vielzahl von Wohnungssuchenden sehr beliebt. Sie sind eine günstige Alternative im Vergleich zu Mietwohnungen privater Wohnungsanbieter am Immobilienmarkt. Welche Vorteile und Nachteile hat die Anmietung einer Genossenschaftswohnung generell? Welche Rechte und Pflichten hast du als Mitglied einer Baugenossenschaft?
Bei deiner Wohnungssuche im Internet bist du sicherlich schon mal auf die eine oder andere Baugenossenschaft gestoßen. Vielleicht hast du dir schon mal die Frage gestellt: Welche Vorteile und Nachteile du als Mieter einer Genossenschaftswohnung beziehungsweise als Mitglied in einer Baugenossenschaft hast?
In diesem Artikel wollen wir dir einen ersten Überblick über die wichtigsten sechs Vorteile und die wichtigsten sechs Nachteile geben: Mietwohnung vs. Genossenschaftswohnung!
Vorteile einer Wohnungsbaugenossenschaft
Günstige Mieten
Im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen am Markt bezahlst du als Mieter einer Genossenschaftswohnung in den allermeisten Fällen günstige beziehungsweise sozialverträgliche Mieten im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Denn ein Ziel der meisten Baugenossenschaften ist es, ihren Genossenschaftsmitgliedern nachhaltige und preiswerte Mietwohnungen anzubieten. Wohnungsgenossenschaften denken im Sinne ihrer Genossenschaftsmitglieder und verfolgen weniger das Ziel der maximalen Gewinnorientierung.
Lebenslanges Wohnrecht
Ein weiterer großer Vorteil als Mitglied einer Baugenossenschaft ist das lebenslange Wohnrecht, das dir eingeräumt wird. Du kannst also nicht einfach aus deiner Genossenschaftswohnung herausgeworfen werden aufgrund von zum Beispiel einer Sanierung (Stichwort Gentrifizierung).
Die Möglichkeit besteht in der Theorie, doch in der Praxis musst du schon grob gegen die Regeln der Genossenschaft verstoßen haben, um deine Wohnung verlassen zu müssen.
Dividenden auf Geschäftsanteile
Als Mitglied einer Baugenossenschaft musst du vorab Genossenschaftsanteile erwerben. Du wirst also Miteigentümer beziehungsweise Anteilseigner des Wohnungsunternehmens und kannst im besten Fall mit Dividenden rechnen.
Zwar zahlen nicht alle Wohnungsbaugenossenschaften ihren Mitgliedern eine Dividende auf die Geschäftsanteile, aber es gibt einige Ausnahmen. Zum Teil sind Dividenden zwischen einem und sechs Prozent pro Jahr auf deine Genossenschaftsanteile möglich. Es kann sich also lohnen, Geld in Baugenossenschaften zu investieren.
Persönliche Betreuung
Oftmals bleibt die persönliche Kundenbetreuung bei vielen großen Immobilienunternehmen leider auf der Strecke. Dort werden häufig sehr viele Mieter von nur sehr wenigen Sachbearbeiter betreut. Bei Mängeln oder Schäden in der Wohnung (z.B. Schimmel) und anderen Anliegen kann es daher teilweise zu sehr langen Bearbeitungszeiten kommen.
Mitbestimmungsrecht
Als Mitglied einer Baugenossenschaft hast du Genossenschaftsanteile erworben. Mit den Anteilen hast du auch im gleichen Zug ein Stimmrecht. Dein Stimmrecht kannst du auf der Mitgliederversammlung der Genossenschaft nutzen und die Geschäftspolitik des Unternehmens aktiv beeinflussen.
Soziales Engagement
Eine Vielzahl von Baugenossenschaften machen sich stark für die Unterstützung der Gemeinschaft und bieten ihren Mitgliedern hilfreiche Dienstleistungen rund ums Wohnen an. Zum Beispiel soziale Beratung, Mietschuldenberatung, gemeinnützige Veranstaltungen oder Hol- und Bringdienste für Senioren oder Kindergärten. Der Mieter steht als Genossenschaftsmitglied im Fokus.
Nachteile einer Wohnungsbaugenossenschaft
Nachschusspflicht der Genossenschaftsmitglieder
Ein großer Nachteil als ein Mitglied in einer Wohnungsgenossenschaft ist die sogenannte Nachschusspflicht, die bei der Insolvenz der Genossenschaft einer Rolle spielt. Ist das Wohnungsunternehmen insolvent, müssen die Mitglieder der Genossenschaft einen Nachschuss leisten. Das bedeutet konkret, dass du unter Umständen für das Wohnungsunternehmen uneingeschränkt haften musst, wenn das Vermögen der Genossenschaft nicht ausreicht, um ausstehende Forderungen der Gläubiger zu bezahlen.
Ausnahme: Die Satzung der Genossenschaft schließt die Nachschusspflicht aus oder die Haftsumme der Mitglieder wird in der Satzung beschränkt.
In der Praxis ist eine Insolvenz aber eher sehr selten.
Eingeschränkte Mitbestimmung
Deine Mitbestimmung in der Geschäftspolitik kann bei Baugenossenschaften mit mehr als 1.500 Mitgliedern eingeschränkt sein. Denn dann kann laut Genossenschaftsgesetz in der Satzung festgelegt werden, dass die jährliche Generalversammlung von gewählten Vertretern der Genossen und Genossinnen abgehalten wird (Vertreterversammlung).
Bei dieser Variante verlierst du dein direktes Stimmrecht bei Abstimmungen. Dafür wählst du einen Vertreter für dein Wohngebiet. Im besten Fall vertritt dieser deine Interessen bei den Abstimmungen. Deine persönliche Einflussmöglichkeiten auf die Geschäftspolitik können bei großen Baugenossenschaften also eingeschränkt sein.
Geschäftsanteile verlieren an Wert
Baugenossenschaften zahlen nicht immer eine Dividende auf deine Genossenschaftsanteile. Ist dies der Fall, verlieren deine Anteile durch die Inflation an jährlich an Wert. Die Inflation betrug die letzten Jahre im Durchschnitt ungefähr 2 Prozent pro Jahr (2020 = 0,5 Prozent) und das ist dann eben dieser monetäre Wert, der dir über die Jahre verloren geht.
Rückzahlung der Genossenschaftsanteile
Die Kündigung deiner Mitgliedschaft kann unter Umständen vergleichsweise sehr lange dauern. Die Kündigungsfrist darf laut Gesetz maximal bis zu fünf Jahre betragen. Geduld ist also gefragt. Die Genossenschaften dürfen sich also Zeit nehmen, um dir die Genossenschaftsanteile zurückzuzahlen.
Einige Genossenschaften erlauben aber eine Übertragung der Genossenschaftsanteile an Dritte. Die Anteile vom alten Mieter können an den neuen Mieter übertragen werden. Der neue Mieter zahlt dann dem Vormieter den Wert der Geschäftsanteile in Bar aus.
Eintrittsgeld
Das Eintrittsgeld wird beim Eintritt in die Wohnungsbaugenossenschaft fällig. Es beträgt in der Regel einmalig etwa 150 Euro und deckt damit die Verwaltungskosten, die am Anfang für die Aufnahme des neuen Mitglieds entstehen, ab.
Regional lange Wartezeiten
Mietwohnungen von Baugenossenschaften sind äußerst beliebt aufgrund der eben angesprochenen Vorteile. Deswegen müssen Wohnungssuchende in bestimmten Städten und Regionen (z.B. Berlin, Hamburg, München) häufig viel Geduld aufbringen, um eine Genossenschaftswohnung zu ergattern.
Ein Teil der Wohnungsbaugenossenschaften führen lange Wartelisten mit Bewerbern. Bis die ersten Angebote ins Haus fliegen, kann aber einige Zeit ins Land gehen – manchmal mehrere Monate oder sogar länger. Manchen Baugenossenschaften nehmen teilweise erst gar keine neuen Bewerber oder Mitglieder mehr auf oder führen erst keine Wartelisten.
Quellen
Gabler Wirtschaftslexikon. (2019). Definition: Nachschusspflicht der Genossen. [online] Verfügbar unter: https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/nachschusspflicht-der-genossen-40137/version-263530 [Abgerufen am 15 Oktober 2019].
dejure.org. (2019). § 43a GenG Vertreterversammlung – dejure.org. [online] Verfügbar unter: https://dejure.org/gesetze/GenG/43a.htm, [Abgerufen am 15 Oktober 2019].
dejure.org. (2019). 65 GenG Kündigung des Mitglieds – dejure.org. Verfügbar unter: https://dejure.org/gesetze/GenG/65.html, [Abgerufen am 15 Oktober 2019].